Schäden und Schönheitsreparaturen in Mietwohnungen: Wann verjähren Ansprüche?
Viele kennen die regelmäßige Verjährungsfrist von 3 Jahren oder haben schon mal davon gehört. Aber dass dem Vermieter Ansprüche ggf. schon nach 6 Monaten verjähren, ist vielen nicht bekannt. Diese Frist regelt § 548 BGB für „Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache“. Dazu gehören Schäden in der Wohnung und auch die nicht oder schlecht durchgeführten Schönheitsreparaturen. Die 6-Monats-Frist startet mit Rückgabe der Wohnung, und zwar auch dann, wenn das Mietverhältnis ausnahmsweise erst später endet (vgl. BGH-Urteil vom 15. März 2006, VIII ZR 123/05). Hier ist Vorsicht geboten, denn nicht immer ist es allen Beteiligten klar, ob die Rückgabe erfolgt ist bzw. wann. Da das der Startpunkt für die Verjährung ist, sollte man im Zweifel den frühesten Zeitpunkt annehmen.
Der Vermieter muss also innerhalb der sehr kurzen Verjährungsfrist von 6 Monaten etwaige Ersatzansprüche aus Veränderungen oder Verschlechterungen gegenüber dem Mieter geltend machen. Entscheidend ist, dass innerhalb der Frist bzw. spätestens am letzten Tag der Frist die gerichtliche Geltendmachung erfolgt. Ein Schreiben an den Mieter reicht nicht, auch dann nicht, wenn es eine Mahnung ist.
Es gibt allerdings noch einen „Rettungsanker“ für den Vermieter, wenn die 6 Monate bereits vorbei sind. Hat der Vermieter noch nicht die bar gezahlte Kaution abgerechnet, so kann er nach Verjährungseintritt noch aufrechnen. § 387 BGB: „Schulden zwei Personen einander Leistungen, die ihrem Gegenstand nach gleichartig sind, so kann jeder Teil seine Forderung gegen die Forderung des anderen Teils aufrechnen, […]“. Einzige Voraussetzung ist, dass sich die Forderungen in unverjährter Zeit aufrechnungsfähig gegenübergestanden haben (§ 215 BGB).
Der Rechtstipp wurde verfasst von Rechtsanwalt Dirk Hilbrecht (Ihr Anwalt für Miet-, Arbeits- und Vertragsrecht), Frankfurter Str. 4, 64521 Groß-Gerau.
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