Rechtstipp: Was gehört zu den Nebenkosten im Mietvertrag?
Zunächst zu den Begriffen: „Nebenkosten“ umfassen alle Kosten, die dem Vermieter entstehen. „Betriebskosten“ sind der Teil der Nebenkosten, die auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Die Begriffe werden nicht selten auch anders verwendet, was für sich betrachtet aber kein Problem ist.
Nach dem Gesetz zahlt der Vermieter die Nebenkosten. Die Umlage der Betriebskosten auf den Mieter ist möglich, muss aber im Mietvertrag vereinbart werden. Das ist heutzutage Standard und die rechtliche Grundlage findet sich in § 556 BGB: „Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt“. Der Gesetzgeber definiert Betriebskosten als die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Dabei kommt dem Wort „laufend“ eine besondere Bedeutung zu.
In der Regel wird im Mietvertrag auf die Betriebskostenverordnung verwiesen. In § 2 der Betriebskostenverordnung werden die umlagefähigen Betriebskosten unter den Positionen 1 bis 17 aufgezählt und näher erläutert. Zu In Abgrenzung dazu regelt § 1 Absatz 2 der Betriebskostenverordnung, welche Kosten nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Nummer 17 ist kein Freibrief für den Vermieter, auch andere Kosten umzulegen. Es gibt ihm aber die Möglichkeit, im Mietvertrag weitere Kosten mit dem Mieter als umlagefähig zu vereinbaren.
Zu beachten ist, dass für die Heizkostenabrechnung die Heizkostenverordnung gilt. Es gibt dort einige besondere Regelungen, von denen man nicht zu Lasten des Mieters abweichen darf. Auch gibt es Regelungen, die den Mieter unter bestimmten Umständen zu Kürzungen der Kosten berechtigen.
Bei der Abrechnung stellt sich auch hin und wieder die Frage, ob das Abfluss- oder das Leistungsprinzip gilt. Der BGH hatte darüber zu entscheiden, ob ein Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung stets nur diejenigen Kosten abrechnen darf, die auf einem Verbrauch im Abrechnungszeitraum beruhen (Leistungsprinzip) oder ob er stattdessen auch die Kosten abrechnen kann, mit denen er selbst im Abrechnungszeitraum belastet wurde (Abflussprinzip). Der BGH entschied, dass in der Regel nicht zwischen den beiden Prinzipien unterschieden werden muss. Es sind Kosten umlagefähig, die beim Vermieter im Abrechnungszeitraum angefallen und/oder abgerechnet wurden.
Wichtige Fristen für Vermieter und Mieter: Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB). Der Mieter kann Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung vorbringen (§ 556 Abs. 3 S. 6 BGB).
Da Betriebskostenabrechnungen zumeist sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter keine einfache Sache sind, ist beiden die Unterstützung durch einen Spezialisten (Abrechnungsservice, Rechtsanwalt, etc.) zu empfehlen.
Der Rechtstipp wurde verfasst von Rechtsanwalt Dirk Hilbrecht (Ihr Anwalt für Miet-, Arbeits- und Vertragsrecht), Frankfurter Str. 4, 64521 Groß-Gerau.
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