Verwertungskündigung im Mietrecht – Rechtstipp
Dem Vermieter ist unter bestimmten, sehr engen Voraussetzungen eine Verwertungskündigung möglich. Diese ist in § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB geregelt und stellt einen der gesetzlich anerkannten Kündigungsgründe dar.
Der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB setzt zunächst voraus, dass der Vermieter durch das bestehende Wohnraummietverhältnis an einer wirtschaftlichen Verwertung „des Grundstücks“ gehindert ist, die in erster Linie durch Veräußerung oder Vermietung geschieht.
Unter wirtschaftliche Verwertung fallen insbesondere:
- Abriss mit anschließendem Neuaufbau.
- Eine wirtschaftliche Verwertung liegt auch dann vor, wenn das Gebäude mit der Mietwohnung zunächst abgerissen und durch einen Neubau ersetzt werden soll, der dann veräußert oder vermietet beziehungsweise verpachtet werden soll.
- Auch Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen können eine Verwertung begründen.
Die wirtschaftliche Verwertung muss angemessen sein. Das ist bei Abriss und Neubau anders zu prüfen und zu bewerten als bei einem sanierungsbedürftigen Gebäude oder bei Modernisierungsmaßnahmen. Es muss immer der konkrete Einzelfall betrachtet werden, so dass eine pauschale Aussage an dieser Stelle keinen Sinn macht.
Zusätzlich fordert § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, dass der Vermieter einen erheblichen Nachteil für den Fall des Scheiterns der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks erleiden würde. Der BGH stellt heraus, dass kein Eigentümer es dauerhaft hinnehmen muss, mit der Immobilie Verluste zu erwirtschaften, da dies mit dem Eigentumsgrundrecht nach Art. 14 GG nicht vereinbar sei.
Das Wichtigste bei der Verwertungskündigung ist die Begründung bei der Kündigung. Die Kündigung muss begründet sein, ausführlich den wirtschaftlichen Sinn darstellen und begründen, warum das Mietverhältnis nicht fortgesetzt werden kann. Gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB können bei der Beurteilung der Wirksamkeit einer Kündigung nur die Gründe berücksichtigt werden, die in der Kündigung angegeben worden sind; eine Ausnahme ist lediglich für nachträglich entstandene Gründe vorgesehen.
Es gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen nach § 573c BGB.
Der Vermieter muss seine Verwertungspläne mit der notwendigen Ernsthaftigkeit verfolgen und deren alsbaldige Umsetzung planen, so dass es sich nicht um eine bloße Vorratskündigung handelt. Ein noch unbestimmtes Interesse einer möglichen späteren Nutzung reicht nicht aus.
Termine mit Handwerkern etc. müssen nicht nachgewiesen werden. Sinnvoll ist sicherlich eine Abrissgenehmigung.
Die Erbauseinandersetzung ist nicht ausreichend, um über diesen Weg ein Kündigungsrecht zu konstruieren. Vielmehr muss auch die Erbengemeinschaft sämtliche Kriterien und Voraussetzungen erfüllen, die auch andere Vermieter bewältigen müssen, um eine Verwertungskündigung zu realisieren.
Die Anforderungen an die Begründung und den Nachweis erheblicher Nachteile sind in der Praxis hoch, weshalb eine sorgfältige Vorbereitung und Dokumentation der Verwertungsabsicht und die Einholung von rechtlichem Rat dringend anzuraten sind.
Der Rechtstipp wurde verfasst von Rechtsanwalt Dirk Hilbrecht (Ihr Anwalt für Miet-, Arbeits- und Vertragsrecht), Frankfurter Str. 4, 64521 Groß-Gerau.
Bleiben Sie informiert – mit unserem Newsletter erhalten Sie regelmäßig aktuelle Neuigkeiten und Tipps rund um Immobilien. Jetzt anmelden!